マンション管理組合専門の公認会計士事務所

全国のマンション管理組合の資金はフローで1兆円、ストックで4兆円です。大規模マンションでは、年間に億を超える金額が動いていることも珍しくありませんが、公認会計士による会計監査が行われている管理組合はほとんどありません。大半の管理組合では輪番制で選任された専門知識のない役員（監事）が監査を行っていますが、ボランティアよる監査は事実上形骸化しています。マンションの大規模化や区分所有者の永住化志向がすすむ中で、今後ますますマンション管理の重要性は増大します。健全なマンション管理と個人の重要な財産の保全のために、そして社会的インフラとして、マンション管理組合への専門家による会計監査導入は不可欠です。私どもは、監査法人トーマツでの10年以上に及ぶ実務経験を活かして、このニーズに応えるべくマンション管理組合専門の会計事務所を設立することと致しました。

１．背景（マンションの現状とマンション管理の重要性）

　昭和30年前後から普及しはじめたマンションは、平成15年12月末現在約447万戸、居住人口約1200万人と推計されています。昭和40年後半に大量供給されたマンションは、老朽化がすすみ、いよいよ本格化な建替え時代が到来しようとしています。

この間、居住形態としてのマンションは十分に認知されてきましたが、マンション管理に関しては、購入者側の理解が完全ではなく、初歩的な誤解から起こるトラブルも依然として改善されていません。

　特にマンション管理は築年数が経過するにつれ、重要な問題が顕在化することが多く、マンション管理の適正化は、永住化志向の高まりや大規模化、そして建替え時代が到来する中で社会的にも重要な問題といえます。

２．管理組合に対する外部監査導入の必要性

　約447万戸のマンション管理費は、年間で約1兆円、修繕積立金の残高は約４兆円という金額に達しています。首都圏の大規模マンションでは、年間の管理費が億を超える管理組合も決して少なくありません。

　こうした状況にも関らず、公認会計士による会計監査が導入されている管理組合はほとんどありません。

　大部分の管理組合は、輪番制で選ばれた理事（監事）が、ボランティアで業務監査及び会計監査を実施しています。理事（監事）に選任されても、専門的知識を有している保証もありませんので、監査（管理会社の誘導による監査）を実施し、監査報告書に署名・捺印することは、区分所有者にとって大変な負荷となっています。

　多額の資金が集まる場合に、適正な会計監査が必要であることは、先般の財団法人日本学会事務センターの不正流用事件などを見ても明らかです。マンション管理組合の会計監査については財団法人マンション管理センターの調査でもその必要性が公表されています（※）。

　私どもは、こうした状況を鑑み、マンション管理組合に対する会計監査を専門に提供する公認会計士事務所を設立することといたしました。公認会計士による監査導入によりマンション管理組合では、

　①理事、監事が担う監査業務の負荷とプレッシャーの削減
　②組合財産の保全と不正・誤謬の事前防止
　③良質な管理体制による転売時の資産価値向上

といったメリットが得られると考えます。

（※）
　財団法人マンション管理センターが管理組合を対象に実施した「マンション管理組合の会計財務に関するアンケート調査（平成14年）」では管理組合の会計に関する課題として27.1％が「専門家による会計監査が行われていない」と回答しています。

３．監査契約と監査報酬
　マンション管理組合の会計監査は、法律で義務付けられたものではありませんので任意監査ということになります。

　管理組合は日本に6万程度と推定されますが、この７割程度を数十社のマンション管理会社が業務受託しています。私どもは、管理組合から管理委託料を受領している管理会社自身が監査報告書を入手したうえで、決算書に添付して管理組合に提出することも想定しています。

　監査報酬については、マンション戸数と管理委託先の管理会社の内部管理体制などを総合的に勘案して決定いたしますが、非常に優良な内部管理体制を持っている管理会社の場合には、総戸数100戸のマンション管理組合で10万円程度の監査報酬を予定しています。

４．事務所概要
（１）業務内容

1.会計監査
・管理組合決算書の会計監査

2.クイック・レビュー
・管理組合業務における問題点の指摘、改善案の提案

3.アドバイザリー・サービス
・管理組合の運営体制に対するアドバイス
・管理委託契約の内容に対するアドバイス
・管理組合の資金運用方針に対するアドバイス
・長期修繕計画及び修繕積立金計画に対するアドバイス（※）
（※）長期修繕計画の評価は、国土交通大臣指定の住宅性能評価機関に委託します。

4.各種規程・マニュアル作成支援
・会計規程の作成支援
・資金管理マニュアルの作成支援
・会計監査マニュアルの作成支援
・業務監査マニュアルの作成支援

5.各種セミナーの開催

>> フィールズ共同公認会計士事務所